Pourquoi investir dans l’immobilier au Portugal en 2024 ?
Envisagez-vous d’investir dans l’immobilier au Portugal en 2024 ? Une telle décision ne doit pas être prise à la légère.
Grâce à son charme naturel, sa douceur de vivre et l’attrait de son marché immobilier attrayant, le Portugal reste une option intéressante pour ceux qui souhaitent s’engager dans l’investissement locatif, et pas uniquement pour ceux qui rêvent d’une retraite tranquille sous le soleil.
Nous sommes là pour vous éclairer sur ce que vous devez savoir avant de plonger dans ce magnifique projet !
Pourquoi le Portugal ?
Un emblème du tourisme européen
Le Portugal peut se targuer d’être nommé comme le pays numéro 1 au monde pour le tourisme. Et il y a de quoi !
Bénéficiant d’un climat clément et d’un soleil généreux la majeure partie de l’année, le Portugal vous accueille dans un environnement naturel exceptionnel, avec ses plages étincelantes, ses montagnes verdoyantes, ses vignobles pittoresques dans la région du Douro, ses cités historiques au charme irrésistible, et sa gastronomie qui ravit chaque voyageur.
Du nord au sud, les visiteurs sont enchantés par une diversité de paysages qui se fait rare. Que ce soit Porto, Lisbonne, Braga, les îles éblouissantes des Açores ou de Madère, ou encore l’Algarve, vous n’aurez pas le temps de vous ennuyer !
Une économie en pleine mutation
Le Portugal, jouissant d’une image de nation stable, accueillante et sûre, possède de nombreux arguments pour séduire.
Après le choc financier de 2008, le pays a réussi à rebondir avec vigueur, notamment durant la période 2017-2019 qui a été si dynamique qu’elle a été désignée comme le « miracle économique portugais« . Malgré les répercussions de la crise du Covid, l’avenir économique du Portugal semble prometteur. En 2023, même si le rythme des transactions a ralenti, cela ne s’est pas traduit par une baisse des prix du foncier. D’ailleurs, pour l’année 2024, le gouvernement portugais a pris des mesures pour enrayer la hausse des taux d’intérêts dans le but de permettre aux portugais et étrangers de continuer à investir dans l’immobilier.
Le pays se distingue chaque année davantage comme le « paradis des start-ups et des nomades digitaux ». Lisbonne, ville à la mode, abrite désormais une multitude d’incubateurs. Les anciens quartiers industriels laissent place à un écosystème en plein essor. Les investissements immobiliers locatifs au Portugal ont également augmenté à Lisbonne ces dernières années pour répondre à l’afflux de cette nouvelle population.
Le Portugal continue d’être salué par les investisseurs étrangers qui apprécient la « qualité des infrastructures, la stabilité sociale et politique du pays » ainsi que la disponibilité de la main-d’œuvre qualifiée. Le Portugal a des atouts considérables dans les secteurs clés de l’économie future : les énergies renouvelables et la transition numérique. Investir dans l’immobilier au Portugal, c’est déjà mettre un pied dans le futur.
L’immobilier locatif au Portugal
Bien que le Portugal soit souvent perçu comme une destination de retraite idéale, il demeure également un terrain fertile pour l’investissement immobilier. Le climat ensoleillé et le coût de la vie abordable sont des arguments de poids pour de nombreux retraités français, avec plus de 4 750 ayant franchi le pas l’année dernière.
L’attrait pour des lieux tels que Lisbonne, Porto ou Faro est si fort que la demande en logements a explosé ces 10 dernières années. L’investissement dans la location meublée est devenu très populaire, mais montre des signes de saturation, en particulier à Lisbonne où le rendement locatif a baissé.
En 2023, au Portugal, le prix moyen du mètre carré pour un appartement est de 3 972 €, contre 1 915 € en 2015. Cette hausse exponentielle devrait néanmoins ralentir du fait de la conjoncture économique européenne pour 2024, mais rester tout de même attractive par rapport à d’autres pays européeens.
Investir dans l’immobilier au Portugal : La marche à suivre
Investir dans l’immobilier au Portugal en 2024 peut vous paraître, et il y a de quoi, une excellente idée. Laissez nous vous guider sur les étapes primordiales et vous donner quelques conseils pour vous aider à réussir votre projet !
Le Numéro Fiscal
Le numéro fiscal, également connu sous le nom de « Numero de Contribuinte » ou « Número de Identificação Fiscal« , est un prérequis indispensable.
Il est essentiel pour de multiples formalités administratives, comme l’achat et la vente de biens immobiliers. Il est également crucial pour déclarer par la suite vos revenus locatifs.
Vous pouvez obtenir le numéro d’identification fiscale sans frais auprès des services de l’administration.
La recherche
Comme sur tout marché immobilier, diverses options s’offrent à vous pour dénicher le bien idéal.
Il y a des plateformes web spécialisées telles que : Idealista.pt, imovirtual.com, ou encore olx.pt, pour ne nommer que les plus populaires.
Vous pouvez également bénéficier de l’expertise de professionnels en faisant appel à une agence immobilière locale. Ce type d’intermédiaire offre des services similaires à ceux en France, avec des frais d’intermédiation qui tournent généralement autour de 5 %.
La réservation
Pour effectuer la réservation d’un bien immobilier au Portugal, il est conseillé de recourir aux services d’un avocat par le biais d’une procuration (Procuração Pública). Ce dernier joue un rôle crucial pour sécuriser la transaction, étant donné le rôle limité du notaire au Portugal.
L’avocat se charge de vérifier plusieurs éléments essentiels, comme l’autorisation de construire, les hypothèques, charges de copropriété, syndic et taxes, entre autres. L’avocat sera rémunéré à environ 1,5 % du montant du bien.
Pour réserver le logement, il est également nécessaire de verser une caution. Cette somme sera déposée sur le compte en fiducie de l’avocat.
Le financement de votre achat immobilier au Portugal
Pour financer votre acquisition au Portugal, vous pouvez tout à fait solliciter votre banque française. Elle sera probablement plus encline à vous faire confiance si vous avez déjà remboursé intégralement votre résidence principale. La banque exigera également des garanties pour se protéger en raison de votre investissement à l’étranger.
Vous pouvez également envisager de recourir à une banque portugaise pour votre achat. Notez qu’il existe certaines différences en termes de prêt immobilier au Portugal par rapport à ce qui est courant en France.
Ces banques imposent que le prêt immobilier ne couvre pas plus de 70% du montant total de l’acquisition. Par conséquent, votre apport personnel devra représenter 30% du prix d’achat du bien (en intégrant les divers frais annexes).
Les banques portugaises proposent généralement des prêts avec des taux d’intérêt variables. Ce type de taux représente près de 80% des financements dans le pays. Il vous incombera de négocier afin d’obtenir un taux fixe.
Si vous êtes résident fiscal en France et souhaitez acheter un bien immobilier au Portugal en ayant recours à un prêt immobilier, rendez-vous sur notre simulateur gratuit.
Le compromis de vente
Suite à la réservation du bien, vous devrez procéder à la signature du compromis de vente, aussi connu sous le nom de Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Il s’agit d’un accord entre les deux parties, le vendeur et l’acheteur, qui précise divers détails : prix de vente, clauses suspensives, entre autres.
Lors de cette signature, vous serez également tenu de verser un acompte variant entre 10 et 30 % du montant total de la vente. Le reste sera à régler lors de la signature de l’acte de vente authentique.
Nous vous recommandons vivement d’enregistrer le compromis de vente auprès d’un notaire pour une sécurité accrue. Il s’agit d’un officier ministériel, seul habilité à sécuriser votre transaction.
De plus, sachez qu’en cas de rétractation de la vente sans motif valable de votre part, en tant qu’acquéreur, vous perdrez la totalité de votre dépôt de garantie. Si c’est le vendeur qui annule la transaction, il vous devra le double de l’acompte versé.
La signature de l’acte de vente
La finalisation de l’acquisition, concrétisée par la signature de l’acte de vente authentique, se déroule habituellement entre 3 et 12 semaines suivant la signature du compromis de vente.
Après avoir franchi cette étape cruciale, votre avocat procède à l’enregistrement officiel du bien au Conservatória Do Registo Predial, organisme équivalent à notre cadastre français.
Les différents frais liés à votre achat immobilier au Portugal
Investir dans l’immobilier au Portugal requiert également un certain nombre d’éléments juridique, afin de totalement authentifier votre achat.
Frais d’enregistrement de l’acte Au Portugal, le contrat de vente ou d’achat peut être authentifié soit par un notaire, soit par un avocat. Les coûts varient en fonction du montant du bien.
L’Impôt Municipal sur les Transmissions (IMT), équivalent des frais de notaire en France, est calculé sur la base de la Valor Patrimonial Tributário (VPT), c’est-à-dire la valeur estimée du bien immobilier au cours d’une année donnée. L’IMT doit être réglé avant l’acte d’écriture, puisque le notaire exigera une preuve de paiement.
Il y a aussi le Droit de Timbre sur l’écriture (Imposto no Selo) à régler. Cet impôt s’applique à un taux fixe de 0,8% sur le prix de la propriété.
Afin que la transaction soit parfaitement légale, le vendeur doit vous fournir un certain nombre d’éléments : la licence d’habitabilité, les éléments techniques du bien et le diagnostic énergétique.
N’oubliez pas d’informer la mairie du changement de propriétaire pour que celle-ci puisse plus tard prélever l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), équivalent de la taxe foncière.
La fiscalité locale en matière d’immobilier
Quand on souhaite investir dans l’immobilier au Portugal en tant que français, force est de constater que la fiscalité est beaucoup moins compliquée que dans l’Hexagone.
Le fisc portugais prélève un impôt fixe de 28% sur vos revenus locatifs auxquels on aura préalablement soustrait les diverses charges et dépenses (taxe foncière, frais d’entretien de la propriété, travaux…). Attention cependant, les amortissements et taux d’intérêt ne sont pas déductibles.
Si vous proposez une location meublée de courte durée (comme Airbnb), les impôts utilisent 35% de votre chiffre d’affaires comme base d’imposition, sur laquelle vous serez imposé à 28 %.
En outre, vous devrez payer une TVA de 6% si vos revenus locatifs sont supérieurs à 10 000€.
Quoi qu’il en soit, si vous investissez à partir de la France, vous ne serez pas doublement taxé grâce à la convention entre les 2 pays. Cependant, vous devrez déclarer ces revenus à l’administration fiscale française.
Enfin, l’impôt sur les plus-values immobilières s’élèvent à 28 %.
Investir dans l’immobilier au Portugal en 2024 : Quelle zone choisir ?
Au Portugal, une majorité de 77% des résidents possèdent leur propre maison. En tant qu’investisseur étranger dans le secteur immobilier portugais, il est essentiel de cibler les régions qui présentent une demande locative conséquente. Cependant, cette demande n’est pas uniformément répartie à travers le pays.
Il est donc primordial de concentrer ses efforts sur les principales zones urbaines, comme Lisbonne et Porto. Mais comme nous le verrons, ces villes ne sont pas les seules à offrir des opportunités intéressantes.
Lisbonne
Bien que Lisbonne demeure une destination incontournable, son attrait pour l’investissement immobilier semble fléchir quelque peu récemment. En effet, la rentabilité brute en 2023 pour les propriétaires est actuellement de 3,2 %, un pourcentage relativement modeste.
Les tarifs de l’immobilier dans la capitale portugaise ont connu une envolée de 46,2 % depuis 2016, une progression impressionnante. Un nombre significatif de spécialistes du marché immobilier considère ces prix comme surévalués lorsqu’on prend en compte le pouvoir d’achat des résidents locaux.
En grande partie, ce sont les investisseurs internationaux qui entraînent l’inflation du marché immobilier. Cependant, comparativement à d’autres capitales européennes comme Paris ou Londres, Lisbonne demeure relativement abordable.
En ce qui concerne les appartements (toutes tailles confondues), l’augmentation annuelle atteint 18,6 %, établissant le prix moyen au mètre carré à 5 096 €. Cependant, ce prix peut excéder les 6 000 €/m² dans les quartiers centraux et les zones prisées par les touristes.
Cette tendance à la hausse du marché immobilier a des conséquences sur les habitants, qui rencontrent des difficultés croissantes pour se loger. Face à cette pénurie de logements, Lisbonne a vu un afflux massif d’investisseurs cherchant à louer leurs propriétés sur Airbnb, profitant de l’attrait touristique de la capitale portugaise. Cette dynamique a entraîné un dépeuplement du centre-ville, ce qui a poussé les autorités municipales à limiter le nombre de licences Airbnb.
Par ailleurs, nous suggérons de privilégier les investissements immobiliers patrimoniaux au Portugal plutôt que de viser des rendements locatifs élevés et une rentabilité brute.
Porto
Porto, la deuxième plus grande ville du Portugal, abrite plus de 1,5 million d’habitants avec un besoin important en logements. Le prix moyen au mètre carré à Porto s’élève aujourd’hui à 3 800 €, une somme conséquente qui a presque doublé ces dernières années et semble avoir atteint un plateau. La rentabilité locative brute est également limitée, à 4,2 %, similaire à celle de Lisbonne.
Comme à Lisbonne, nous recommandons d’investir dans un bien patrimonial à Porto. Sinon, il est possible de se tourner vers la banlieue de Porto, comme Vila Nova de Gaia, pour trouver des rentabilités plus attrayantes.
Les autres zones
D’autres villes et régions méritent également votre attention. Par exemple, Braga, reconnue comme le centre religieux du Portugal et située à moins de 60 km au nord-est de Porto. Les prix immobiliers y gravitent autour de 2 000 € et la demande locative est forte dans cette ville dynamique.
Investir dans un bien patrimonial en plein centre de Braga pourrait être une bonne option, ou bien vous pouvez choisir de vous éloigner un peu du centre pour obtenir une rentabilité locative plus intéressante.
Ensuite, il y a l’Algarve, une destination touristique populaire auprès des Français et des Européens en général. Toutefois, à notre avis, c’est plutôt un lieu pour les retraités fiscaux qui choisissent de transformer leur résidence secondaire en résidence principale une fois à la retraite. La rentabilité potentielle y est faible, un achat dans cette région relèverait davantage d’un coup de cœur que d’un investissement lucratif.
Vous l’aurez compris, l’idée d’investir dans l’immobilier au Portugal restera en 2024 une valeur sûre de vous créer ou diversifier votre patrimoine.
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